原标题：那场关乎英国房地产命运的致命官司，远未结束

文 | 李颖 律师

英国CMS律师事务所合伙人

2023年11月6日，美国共享办公空间公司WeWork依据美国《破产法》第11章，正式在新泽西州申请了破产保护。

随着WeWork的破产，欧洲药品管理局（European Medicines Agency，以下简称EMA）和英国金丝雀码头集团（Canary Wharf Group，以下简称CWG）4年半前的案件再次进入媒体的眼帘。

虽然EMA在当年将金丝雀码头中心大楼30 Churchill Place（丘吉尔广场30号）的10层转租给了办公共享巨头WeWork，但近日在提交给欧洲议会预算委员会的一份档案显示，在这家美国公司于2023年11月倒闭后，WeWork将不再支付租金。

据英媒2024年1月10日最新报道，EMA已经呼吁提供资金以弥补缺口，预计欧洲议会将决定是否拨出455万英镑来支付2024年第1季度的租金。

更为麻烦的是，EMA在丘吉尔广场30号的租约将于2039年6月到期，除非能找到一个解决方案，否则欧盟将不得不再承担未来15年内将产生的4.5亿欧元（约合3.73亿英镑）的租金和其他费用。

让我们一起来回顾一下事情的始末。

事件前后

2011年，EMA与CWG就预租（pre-let）金丝雀码头的丘吉尔广场25-30号大楼进行协商，并且于当年8月5日签订了租赁意向书（Agreement for Lease）。

双方同日签订建造管理协议（Construction Management Agreement），并约定由CWG负责完成楼宇的建造，EMA就其租赁部分按其标准有权自行装修。

2014年10月21日，在楼宇建筑完工后，EMA和CWG按照租赁意向书附件格式签订了一份长达25年的租赁协议（Lease），承租该物业做为他们的欧洲总部，租期从2014年7月1日至2039年6月30日，每年支付租金1300万英镑。

EMA最终决定租下底层至10楼（一共29.3万平方英尺），其中2楼3楼作为会议室（最大一个会议室以“联合国”方式设置，可以容纳135人），4楼为员工餐厅。

EMA拥有独立的出入口和电梯间，这部分楼层挑高也比其他楼层要更高。

2016年6月23日，英国公投决定脱欧。

2017年3月29日，英国政府宣布将于2019年3月29日夜间11点脱离欧盟。

2017年8月2日，EMA向CWG发信件，以脱欧为由，向CWG申请提前终止长达25年的租约，准备提前撤离伦敦，且不准备支付剩余22年的租金。EMA给出的理由是，英国脱欧对他们的商业操作造成了极大的不确定性，且已经构成了激发租约终止（Frustration）的事由，EMA有权提前终止租约。

作为房东，CWG当然不同意，他们和借款银行认为这将对他们的商业操作构成极大不确定性，经过与EMA协商，决定将该事由交予法庭在2019年3月29日（即预计脱欧日）前聆讯该案。

2017年11月20日，欧盟成员国达成决议，从2019年3月1日开始，EMA将从英国伦敦搬往荷兰阿姆斯特丹，自此开始与荷兰当局合作，安排搬迁事宜。

2019年1月16日，英国高等法院开始为期9天的庭审。

2019年2月20日，英国高等法院仅用10分钟就做出了CWG胜诉的判决。法院判决，英国脱欧并不是导致租约终止（the lease will not be frustrated）的理由，丘吉尔广场30号的承租人EMA必须继续支付租金。

EMA对判决不服，表示要继续上诉。

2019年3月，EMA全体人员（超过900人）从伦敦搬迁至阿姆斯特丹。

英国高等法院庭审过程

在庭审过程中，EMA针对英国合同法规定，提出5点事由，以支持其合同无效诉求。

1. EMA失去欧盟公约第7协议（Protocol 7 to the Treaty on the European Union，简称TEU）以及欧盟职能公约（the Treaty on the Functioning of the European Union，简称TFEU）对其的保护。

EMA称该协议的存在对其执行相关职能以及独立性不可或缺，一旦英国脱欧完成，他们将失去这两个公约对他们的保护。

2. EMA的任何部分或者其他欧盟单位在法律上将不能再使用该物业。

3. 在英国退出欧盟后，EMA将不能行使租约赋予其的权利，比如分租或者转租。

4. 如果EMA继续执行该租约，该行为将超出其法律权限而非法无效，包括支付租金。

5. 未来EMA将支付双份租金，这将极大影响EMA的执行能力、效率以及独立。

EMA同时以欧盟法角度提出，即便上述5点促使合同无效的理由不充分，法庭也不应该让EMA继续受制于该租约，因为他们没有相应的权力继续执行，这将超出他们的权限。

随后，聆讯按照英国民事诉讼程序规定第8章进行。

CWG要求法庭确认，英国脱离欧盟以及/或者EMA搬迁并不能构成合同终止的事由。

除非法律允许解约或者合法转租，EMA必须继续承担租约以及所有相关合同文件规定的义务（包括但不限于缴纳租期内所有租金）。

但EMA抗辩，称他们的搬迁是因为英国脱欧必然导致他们不再需要位于伦敦的欧洲总部。

商业合同是否会因为脱欧而终止？

在这个案件中，主要围绕着一个关键的问题，那就是英国合同法项下的“Frustration”能否在脱欧适用？

首先，“Frustration”一般字典上的解释是挫败、失望等，作为法律术语可以理解为合同的落空或者合同因不能履行而终止。

即因为某些后来发生的某些事情导致履行合同的环境发生重大变更，致使之前签署的合同无论从实质上或者商业上，无法得到继续执行而终止。

该原理可追溯至1863年，但法庭一直不愿意轻易以此事由来解除合同双方的权利义务。最大一个原因就是，法庭不愿意介入双方商业上的谈判，即某方谈了个bad deal，他们会想方设法用该理由来使自己摆脱合同的束缚。

法庭在判决书中用了12页的篇幅，援引了14个在英国合同法上的经典案例（其中包括两个1903年爱德华7世加冕仪式的取消而导致部分合同是否无效的案例）来解释这个原理，总结下来大概包括如下几个方面：

1. 这是一个衡平法上的救济方式，目的是为了矫正普通法上过于僵化的规定。

2. 该原理的应用效果是“杀死”合同，释放双方的义务，因此在运用时必须严格控制在有限的场合。

3. 合同双方无需做出任何行为，一旦该原理被触发，合同即告自动终结。

4. 该原理的中心是不能因为提出诉求的一方的行为或选择而触发。

5. 发生令合同终止的事件不是因为提出诉求的一方而产生。

事实认定

在2019年2月20日，法院最后列出案件的5个事实作为最后判决的根据。

1. 物业性质的认定

如以上“事件前后”中所描述，法庭认定该物业是CWG为EMA“定制的”（“bespoke”或“purpose built”）。

如果没有EMA从长期租客的角度进行承诺（尤其是现金流角度），CWG或许就根本不会建造这栋楼。

双方在进行商业谈判时，尽管有各自的立场和考虑，但最后签订的租约仍然是代表了双方的一个共同目的，即EMA将把该物业做为他们的总部大楼使用。

2. EMA性质认定、财政审批程序

EMA的前身是根据欧盟在1993年7月22日的规定设立，在2004年3月31日正式成立EMA。根据欧盟法规定，EMA将负责协调欧盟各国赋予其的科学资源，用于药品上的估量、监督以及药物警戒。

EMA拥有独立的法人人格。在欧盟成员国中将根据各国的法律，享有最大的法律人格下的自由。EMA可以自行收购或处置任何动产或不动产。他们也可以参与法庭诉讼程序。

EMA运营资金部分来自于欧盟拨款。如果企业寻求或维持欧盟授权需要向EMA缴纳费用，EMA也可以向这些企业提供有偿服务。

其中欧盟拨款部分，EMA管理会就其执行任何可能会涉及重大支出的项目，必须尽快通知预算主管机构。这类项目包括承租或购买物业。

在本案中，在签署租赁意向书之前，EMA于2011年4月18日就与CWG的租赁事宜提出如上申请，欧洲议会也于2011年6月7日做出同意的批复。

TFEU第341条规定，欧盟机关的所在地必须各成员国政府联合协商决定。

1993年的决议是将EMA总部设在伦敦。

2018年11月16日欧洲议会和欧盟委员会决议从2019年3月30日开始，EMA将在荷兰的阿姆斯特丹设立办公室。

脱欧后，英国将变成相对于欧盟的“第三国”。法官认为EMA处置位于第三国的不动产的权力并未因脱欧而丧失，欧盟也可以继续将该总部放置于第三国。

当然从欧盟机构运作的有效性角度来看，离开伦敦选择阿姆斯特丹非常合理。但这并不影响EMA处置该不动产的权力，因此这不能成为EMA抗辩租约终止的基础。

3. 租约的具体规定

租约允许EMA在非常有限且严格的规定下可以共同承租、转租或者分租。EMA可以与其他欧盟机构共同承租。如果是分租，CWG作为房东可以要求EMA为分租租客提供一个可以接受的担保人。

转租规定大同小异，前提是CWG的利益不能受损。尤其是如果转租给非欧盟机构，CWG可以要求EMA签署授权担保协议，为受让人在租约的义务提供担保。

该租约租期一共25年，一直到2039年才到期，EMA在签署租约时明确了解该租约是没有破租期的（CWG不愿意就此做出任何让步，如果要CWG就该问题让步，那整个租约条款包也将重新进行谈判）。

法官认为尽管脱欧超出合同双方的预料和控制，但EMA愿意签署这样一份长期且无破租期的租约，即应当认定为EMA愿意承受25年内出现的风险，而且双方也就可能出现的风险做了一定的防范措施，即允许EMA进行转让。

4. 签署租赁意向书时是否可以预见英国脱欧

尽管英国和欧盟之间的关系一直很微妙，但法官认为在租约签订时，双方并不能预见英国脱欧这个事件。

5. 保险

尽管CWG对租客不支付租金进行了投保，但这不是为了防止“脱欧”这样的不可预见因素而设置的。

脱欧与契约精神

“英国脱欧并不构成租约终止（the lease will not be frustrated）的理由。”

双方（尤其是EMA）的义务并不因英国脱欧成为“第三国”，或者是EMA选择将总部从伦敦迁往阿姆斯特丹而获得解除。

所以，EMA必须继续执行丘吉尔广场30号租约下的义务。

金丝雀码头集团的首席执行官兼董事长George Iacobescu曾经表示，如果EMA胜诉并提前退租，将会让CWG亏损2.64亿英镑。

不过，这场官司可能所引发的影响，远比CWG损失的那2.64亿英镑更加深远。

George Iacobescu在随后补充道，如果EMA上诉成功，将会破坏英国法律的基本原则，但我们期望与我们签订合同的其他方尊重法律和自己的义务。

行业其他律师也曾警告，如果法院最终支持EMA的诉求，会为其他公司打开解除租约的先例。

以脱欧为由来解除租约还可以应用到各种其它商业合同上，而这也将给英国整个商业环境带来广泛的不确定性。

如果EMA成功退租，大楼贷款方和大楼本身的价值都会受到严重影响。

所幸，法官的一审判决对脱欧公投后的英国商业地产发出了一个重要的信号，那就是在脱欧的情况下，公司仍然要遵守租赁条件和条款。

同时这也从另一方面证明，英国房地产合同受到法律严格保护，并不需要担忧租客因为突发事件申请违约。

一审判决后

2019年4月16日，EMA正式提出上诉。英国法院计划于2020年3月16日前完成庭审。

2019年7月5日， EMA和CWG正式达成庭外和解。在CWG同意EMA和WeWork达成的转租协议后，EMA宣布撤诉。这样一来，CWG成功规避了EMA搬走后的空置风险，而EMA在搬去荷兰阿姆斯特丹后，也不需要再向CWG交租金。

至此，EMA和CWG两方合计烧掉了超过350万英镑的律师费。

2019年12月，由软银支持的共享办公巨头WeWork正式履行转租协议，在丘吉尔广场30号开设了其在伦敦金丝雀码头的第一家共享办公空间。

WeWork成立于2010年，总部位于纽约，经营模式是以长合约租下大片办公场地后，再出租给小企业。

数据显示，WeWork发展最好的时候在全球150个城市拥有850多家门店，工位数超100万个，会员数量超45万，营收超过32亿美元，公司估值一度高达470亿美元。

事实上，WeWork一直在伦敦扮演救世主的角色，甚至在破产前都是伦敦最大的租户，租下了44个写字楼，占整个伦敦写字楼0.8%的市场份额，为伦敦的员工提供超过300万平方英尺的空间。

不过好景不长，由于在2019年错失了上市机遇，WeWork只能在2021年通过与一家特殊目的收购公司合并实现上市。而随着业绩持续恶化，WeWork上市后股价也持续下跌，市值有不到1亿美元。

2023年11月6日，WeWork依据美国《破产法》第11章，正式在新泽西州申请了破产保护。

据知情人士透露，WeWork于2024年1月1日停止支付丘吉尔广场30号的租金，但仍在支付物业费，并在和EMA重新谈判丘吉尔广场30号的租约。

一位WeWork发言人回应说：“我们正在履行丘吉尔广场30号的租赁义务，该大楼仍在开放和运营，为我们的会员提供他们期望的体验。作为之前宣布的流程的一部分，我们将继续与金丝雀码头的房东进行建设性的合作，以制定一个长期互利双方的解决方案。”

对于WeWork的退场，EMA已经呼吁提供资金以弥补缺口，预计欧洲议会将决定是否拨出455万英镑来支付2024年第1季度的租金。

EMA表示，考虑到金丝雀码头的空置率超过15%，寻找新租户可能至少需要两年时间。在此期间欧盟将承担丘吉尔广场30号的租金和服务费、税收、运营成本和水电费，每年总计约3000万欧元（约合2700万英镑）。

由于EMA在丘吉尔广场30号的租约将于2039年6月到期，如果找不到新租客，欧盟将不得不独自承担未来15年内将产生的4.5亿欧元（约合3.73亿英镑）的租金和其他费用。

智库MCC布鲁塞尔执行董事Frank Furedi对此评论道：“由于欧盟机构的错误决定，欧盟纳税人要承担数百万欧元的债务。我们仍在为欧洲监管局的无能付出代价，未能就其伦敦昂贵房产的退出条款进行谈判。在英国脱欧后，没有必要急于将EMA从伦敦迁出，但由于欧盟的这一傲慢决定，数百万资金将被浪费。”

接下来，WeWork和EMA的谈判进展如何？是否有新租客接手丘吉尔广场30号的租约？如果没有新租客接手，EMA会采取什么方式填补巨额租金？

关于这场持续四年半的地产纠纷，我们也将继续关注。