唐山客

据《法治日报》报道，2019年，因物业占用小区一楼的架空层改建成物业员工宿舍，导致业主原本的休闲活动区域缩小了一半，浙江省德清县的小朱跟邻居们一起找物业反映，并以不交物业费作为抗议。但直到2023年，物业才将架空层清理干净并恢复原状。小朱和部分业主仍然不愿交物业费，物业公司遂诉至法院，要求相关业主补交物业费并支付逾期付款违约金。庭审中，小朱认为物业占用架空层期间，自己可以不交或少交物业费。但法院对小朱等业主减免物业费的抗辩意见未予采信。

业主认为物业服务不到位、不达标，或者认为物业公司有失职、侵权行为，能否以不交物业费为手段进行抗议、表达不满或进行“扣抵”“找补”？不少业主的答案是肯定的。但法律告诉我们，这种想法和做法都是行不通的。德清县人民法院判决小朱等业主向物业公司支付物业费，对业主欠费抗议的做法作出了司法层面的否定性评价。这堂有关物业服务与收费的法治课，有助于业主们厘清物业服务关系中的权利义务边界，拿捏好维权的尺度。

业主交物业费既是契约义务，也是法律义务。《民法典》规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”物业公司应该按约定提供服务，业主则应按约定交物业费。只有物业公司不履行服务责任或履行服务责任在整体上不到位、不符合合同约定的质量要求，致使不能实现物业服务合同目的，业主才有权按程序解除物业服务合同进而拒交物业费。如果物业服务在整体上到位，不存在全面性问题，只是在个别环节存在一些不太严重的瑕疵，业主就应该按双方约定履行交费义务，不能动不动就针对物业服务的局部问题、轻微问题祭出停费、欠费、拖费的抗议手段。

其实，物业公司占用业主共有空间或侵占业主共有空间产生的收益等物业服务问题属于侵权行为，业主在维权过程中不能将其与物业费捆绑到一起，不能以不交物业费来解决，而是应该看清相关物业服务侵权行为的性质，通过协商、投诉、举报、起诉、提起仲裁等法律手段维权。这样，让侵权行为的归侵权行为，让物业费的归物业费，权责明晰，分别处置，既能实现维权目的，又能维护物业服务契约关系，避免出现用违约行为对抗侵权行为的“双输局面”。

当然，业主即便对卫生服务不到位、损坏维修不及时、安全管理不规范等问题不满意，也应该评估其是全面性问题还是局部性问题，是否对物业公司的全面履约、整体履约或主体部分履约构成根本性影响。如果物业服务在整体上仍在合同约定的责任范围内，或未明显低于合同约定的责任标准，业主就应该通过契约、法律手段倒逼物业公司强化服务意识，规范服务行为，提升服务质量。

针对物业服务的“堤内损失”，业主不能在堤外的“费上补”，不能用不交物业费来抗议物业服务的局部、轻微瑕疵或侵权行为，否则，业主很可能落得一个既补费又丢人的尴尬结局。这是小朱等业主用不交物业费抗议物业公司占用小区共有空间一案带给我们的最大警示。